A la hora de vender tu casa es muy importante conocer bien las dinámicas del sector inmobiliario y las diferentes fórmulas que existen para que el proceso sea lo más provechoso y menos estresante posible para ti; En este artículo analizaremos las tres fórmulas que existen para vender tu casa, así como las principales ventajas y desventajas de cada una de ellas.

  1. AGENCIA INMOBILIARIA

  2. La forma más tradicional de vender una casa, la más antigua y, en nuestra opinión, también la más obsoleta. Las agencias inmobiliarias tradicionales ofrecen un servicio completo para vender tu casa, realizan ellos mismos las visitas y encuentran compradores interesados, además de preparar los contratos de compraventa y arras.

    Ventajas:

    • Servicio completo de venta. Lo único que tiene que hacer el propietario es preparar los documentos, aceptar las ofertas que le lleguen y firmar los documentos de compraventa. El resto, lo hará todo la agencia inmobiliaria.

    Desventajas y malas prácticas:

    • Comisión de venta: una agencia inmobiliaria en España cobra alrededor del 5% + IVA de comisión de venta, lo que significa que, sobre un precio de venta de un piso de 300.000€, se llegan a pagar comisiones de agencia de 18.000€.

    • Una de las malas prácticas de las agencias inmobiliarias es la desvalorización del piso en el momento de la captación (convencer al propietario de que su piso vale menos de lo que él opina o del precio que quiere asignarle), para después ofrecerlo al futuro comprador como un chollo. De esta manera, consiguen venderlo más rápido.

    • Pérdida total del control de la compraventa. Es la inmobiliaria la que sabe lo que está pasando durante todo el proceso de compraventa. Tú, propietario, eres un mero espectador.

    • Las inmobiliarias cobran comisiones fijas para el mismo trabajo. Me explico: imaginemos que se vende un piso de 250.000€ con una comisión del 5% + IVA, operación en la que la agencia cobra 14.600€. Ahora bien, si el piso vale 300.000€, con el mismo porcentaje de comisión cobraría 18.150€ (casi un 25% más), cuando la diferencia a nivel de trabajo y esfuerzo de una agencia inmobiliaria para vender un piso de 250.000€ y 300.000€ es exactamente la misma.

    • Piden exclusividad, lo que impide que tú puedas vender tu piso directamente y por tu cuenta. Que sepas que, si firmas un contrato de exclusividad, estarás obligado a reconocer a la agencia su comisión incluso si el comprador lo has encontrado tú.

    • Un piso es un bien y, como todos los bienes, tiene su propio valor. Es más difícil que el piso se venda con una agencia inmobiliaria, porque se debe añadir su comisión al precio verdadero. Imaginemos que tu propiedad vale 200.000€, según metro cuadrado y precio relativo de la zona. La inmobiliaria suma su comisión a este precio, poniéndolo a la venta, por ejemplo, por 220.000€; de esta manera, es mas difícil que vendas tu piso al valor correcto porque su precio se situará por encima del precio por metro cuadrado de la zona. Es posible que haya alguien dispuesto a pagar 200.000€, que es lo que vale realmente, pero al completar la venta significa que tú como propietario recibes menos dinero, al tener que pagar la comisión a la agencia.

    • A veces hay formas agresivas de venta por parte de agentes inmobiliarios, que incluso han sido denunciadas por la OCU (Organización de Consumidores y Usuarios). Un caso es el de, por ejemplo, varias agencias que exigen a futuros compradores importes de 3.000€ para poder pasar una oferta a un propietario. Estos casos funcionan de la siguiente manera: la suma se entrega a la agencia, que en teoría se compromete a devolver el dinero en caso que la oferta realizada sea rechazada. Si el vendedor acepta la oferta, esos 3.000€ adelantados pasan a formar parte del precio de compraventa. Hasta aquí, bien. Pero si el futuro o posible comprador se retira de la negociación, este dinero se lo queda la agencia a cuenta de la comisión pactada con el propietario. Las prácticas de este tipo de gestión son bastante dudosas, y por ello la OCU aconseja y recomienda, entre otras cosas: no adelantar sumas para hacer ofertas, no arriesgarse a poner dinero en manos de intermediarios, asegurarse de que la agencia ofrece garantías y puede devolver ese adelanto en caso de que haya problemas y no adelantar dinero hasta que el propietario del piso no esté presente y se firmen todos los documentos juntos.

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  3. PARTICULAR

  4. Vender tu piso como particular es, seguramente, la mejor forma de hacerlo si tienes bien claro todo el proceso de compraventa. Analizamos ahora ventajas y desventajas de vender tu piso como particular:

    Ventajas:

    • Total control de la compraventa, tú tienes las llaves de tu casa y sabrás en cualquier momento qué esta pasando durante el proceso. También te darás cuenta en primera persona del tipo de cosas que te pueden impedir vender y de las cosas que los clientes aprecian de tu propiedad.

    • No tendrás que pagar comisiones de agencia, lo que te permitirá vender más rápido si aplicas un precio justo.

    Desventajas:

    En realidad, no existen desventajas en esta opción, si eres un experto en negociación inmobiliaria. Si no, la desventaja es que tendrás que informarte y poder hacer lo siguiente:

    • Preparar tu piso para la venta (mirar los documentos necesarios para poder venderlo)

    • Hacer fotos y vídeos de la casa y crear una descripción en varios idiomas

    • Hacer una valoración justa de tu casa, ayudándote con datos reales de ventas de pisos en tu zona

    • Publicar la propiedad en varios portales nacionales e internacionales. Es importante hacer esto para maximizar la oportunidad de venta: cuantos más portales tengan tu anuncio, más probable será que encuentres clientes interesados

    • Recibir llamadas, contestar e-mails, organizar visitas a tu casa, estar dispuesto a recibir llamadas también de clientes de otros países, que quizás hablen otro idioma (normalmente, inglés)

    • Preparar contratos de compraventa (reserva y/o arras)

    • Preparar todos los documentos que falten para el día de la firma ante el notario

    Perdido

    Si eres capaz de gestionar todos estos puntos, eres el perfecto particular. ¡No dudes en vender tu piso de forma privada!

    Uno de los errores que los particulares cometen a menudo es sobrevalorar sus viviendas por el simple hecho de que son suyas, y por lo tanto no están dispuestos a escuchar críticas sobre su propiedad. Considera que, si decides vender como particular, tú eres el vendedor y el cliente que visita tu casa, el comprador. ¡Y el comprador tiene siempre razón, recuerda!

    Y si lo haces todo solo cuidado en no sentirte perdido.

  5. AGENCIA INMOBILIARIA ONLINE

  6. Esta representa la manera novedosa e innovadora de vender tu casa. Podemos considerarla como una formula híbrida entre hacerlo como particular y recurrir a una agencia inmobiliaria. Es un modelo de venta que ha revolucionado el mercado inmobiliario en países como el Reino Unido y que ahora llega a España de la mano de propertista.com. Una agencia inmobiliaria online hace, básicamente, lo mismo que una agencia a pie de calle, con la única diferencia de que no realiza las visitas (es el propietario quien, como particular, recibe a los futuros compradores en su casa). De esta manera, tienes la posibilidad de disfrutar de todos los servicios que ofrece una inmobiliaria, sin pagar sus elevados costes de comisión.

    Ventajas:

    • El propietario tiene el control total del piso, sabe en cualquier momento cuánta gente interesada hay y qué está pasando durante el proceso de compraventa de la propiedad.

    • Bajos precios, dependiendo del servicio que se requiere. Estos varían desde 149€ hasta 3.000€ en los casos de paquetes de servicios más completos.

    • Precios fijos y cerrados ya que se ofrece un servicio. Pagas siempre lo mismo y no se cobran porcentajes sobre el precio de venta.

    • Las agencias inmobiliarias online no piden exclusividad y están enfocadas en promocionar los apartamentos en canales online, publicando tu propiedad en varios portales para que tenga la máxima visibilidad.

    • Ofrecen todos los servicios de una agencia inmobiliaria: contestan a llamadas y e-mails en varios idiomas, preparan contratos de compraventa, ofrecen asistencia legal, etc. Lo único que tienes que hacer es especificar días y horas en los que estás disponible para recibir visitas.

    • Sólo ofrecen un servicio y no recogen dinero a cuenta de terceras personas como en el caso de las agencias inmobiliarias mencionado arriba. Es el propietario quien tiene total control de la vivienda.

    Desventajas:

    • Tendrás que acudir a las visitas. Recibirás un calendario donde tendrás que indicar tu disponibilidad.

    • La mayor desventaja de esta fórmula es que, si quieres vender tu casa, las opciones de precio más baratas que se ofrecen suelen implicar un pago por adelantado. Si elijes la opción de pago a la venta, el precio suele ser más caro. El riesgo está en pagar un servicio por adelantado y que el piso no se venda. Si piensas que será muy complicado vender tu casa, recomendamos trabajar con una inmobiliaria online y elegir un plan con pago a la venta. De lo contrario, si opinas que tu propiedad será de fácil venta, te recomendamos elegir los planes con pago por adelantado porque te saldrá mucho más económico.

    En conclusión, existen mejores opciones que las tradicionales para vender tu propiedad. ¡Si decides hacerlo como particular, no tenemos nada más que decirte que Mucha Suerte! Pero si quieres una opción híbrida, que no requiera que tú te encargues de todo, pero que te deje libre con control total sobre el proceso de la venta, Propertista es el compromiso perfecto.

    Acierto