El diccionario indispensable para entender términos inmobiliarios

¿Te parece estar escuchando chino cuando te hablan de temas inmobiliarios y oyes términos legales o administrativos que no tienes ni idea de lo que significan? Tranquilo, te echamos un cable con el siguiente glosario para que te quede claro de qué te están hablando:

ADMINISTRADOR: Persona que organiza y dispone los bienes ajenos. El administrador de un Comunidad de Propietarios puede ser uno de los miembros de la Comunidad (presidente o secretario, principalmente) o un administrador de fincas. Su labor consistirá en llevar las cuentas, cobrar recibos, gestionar las tareas administrativas, informar sobre el contenido de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, se encarga de las tareas administrativas que el funcionamiento de una comunidad conlleva.

AMORTIZACIÓN : Pago que se realiza para reducir el importe de un préstamo; devolución de una deuda.

AMORTIZACIÓN ANTICIPADA: Capital de un préstamo que se devuelve antes de las fechas pactadas inicialmente; puede ser parcial o total.

APODERADO: Persona que recibe poderes de otro para representarlo y proceder en su nombre.

APORTACIÓN PERSONAL: Cantidad de dinero que el comprador de un inmueble destina a su adquisición, exceptuando el importe obtenido con financiación ajena.

ARRAS: Cantidad de dinero que supone una parte del precio total de la vivienda, que el comprador entrega al vendedor como garantía de que cerrará la operación en un plazo determinado.

AVAL: Garantía de una tercera persona, normalmente un familiar del comprador (prestatario), que garantiza el pago del préstamo en caso de no hacerlo éste.

AVALISTA : Persona que interviene como garante en un préstamo y que asume las responsabilidades de pago en caso de que el prestatario no haga frente a la deuda y/o a sus intereses.

CANCELACIÓN REGISTRAL: Eliminación en el Registro de la Propiedad de la inscripción de la carga que figura sobre una finca. Un préstamo hipotecario puede estar totalmente pagado, pero la hipoteca figurar aún en el Registro. Para que desaparezca esa hipoteca tiene que firmarse una escritura de cancelación (que actualmente está exenta del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) y con posterioridad ser inscrita en el Registro, anulando la carga a la que hace referencia.

CAPITAL: Importe nominal del préstamo hipotecario, sin incluir los intereses.

CARENCIA: Periodo del préstamo durante el cual sólo se pagan intereses (no se paga capital), o incluso no se paga ninguna cantidad.

CARGAS: Limitaciones de la propiedad de un inmueble o vinculación al pago de una obligación. Tienen que estar inscritas en el Registro de la Propiedad.

CATASTRO: Censo y padrón estadístico de las fincas urbanas y rústicas, cuyo objeto es dar a conocer la propiedad y sus cualidades.

CECA: Tipo de referencia oficial que se utiliza en la revisión de los préstamos a tipo de interés variable. Es el tipo medio de los tipos aplicados a préstamos personales entre uno y tres años y de los préstamos hipotecarios a más de 3 años.

CEDULA DE HABITABILIDAD: Documento que proporciona al adquirente la garantía de que la vivienda reúne las condiciones mínimas de habitabilidad. Es imprescindible para contratar el alta de algunos servicios como la luz y el gas.

CEDULA URBANÍSTICA: Documento que certifica la normativa urbanística aplicable a un determinado terreno. Hace referencia al planeamiento que afecta a dicho terreno, e indica los usos autorizados, la edificabilidad, ocupación, alturas máximas. Dicha cédula se obtiene en el Ayuntamiento.

CERTIFICADO REGISTRAL: Documento legitimado y expedido por el Registro de la Propiedad, en el que se declara la situación de cargas de una finca.

CHEQUES: Título de pago que consiste en una orden que da el firmante o librador a una entidad de crédito en la que éste tiene dinero depositado, para que la entidad pague, con cargo a dicho depósito, a una persona determinada (cheque nominativo) o al portador del título, una cantidad cierta.

COMISIÓN DE AMORTIZACIÓN ANTICIPADA: Porcentaje a aplicar sobre la cantidad que se devuelve de forma anticipada, que debe ser pagada a la entidad acreedora.

COMISIÓN DE APERTURA: Importe que se paga cuando se formaliza un préstamo, en contraprestación a los servicios de estudio, administración y gestión generados en la concesión. Suele ser un porcentaje sobre el capital prestado.

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: Colectivo formado por todos los cotitulares de un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal. Se organiza corporativamente y carece de personalidad jurídica. Se regula por estatutos, que atenderán a los detalles de la convivencia y a la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes.

CONDICIÓN RESOLUTORIA: Condición que garantiza una determinada obligación (pago de una cantidad aplazada) a través de la resolución del contrato, en el supuesto de que ésta no se cumpla.

CONTRATO: Pacto o convenio oral o escrito, entre partes, que se obligan sobre materia o cosa determinada, y a cuyo cumplimiento pueden ser obligadas.

CONTRIBUCIÓN URBANA: Ver Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.).

CRÉDITO HIPOTECARIO : Contrato por el que una entidad financiera pone dinero a disposición del beneficiario hasta un límite señalado y por un plazo determinado, percibiendo periódicamente los intereses sobre las cantidades dispuestas, obligándose el beneficiario a devolver a la entidad las cantidades adeudadas en el plazo estipulado. En el caso de los créditos hipotecarios, la devolución de los intereses y el principal está asegurada con una garantía real.

CUENTA AHORRO VIVIENDA: Cuenta de ahorro en la que el destino a dar a los fondos debe ser el de adquisición, construcción o rehabilitación de la vivienda habitual del titular de la misma. Las cantidades depositadas durante el ejercicio (con el límite de 9.015,18 €.) tienen un 15% de deducción en la declaración de renta. El destino debe materializarse en el plazo máximo de 4 años desde la apertura (salvo las abiertas antes del 1/7/99, cuyo plazo es de 5 años).

CUOTA: Importe que el titular o titulares de un préstamo se comprometen a pagar periódicamente y que se destina al pago de parte del capital solicitado y sus intereses.

DERRAMA : Incremento de las cuotas de la Comunidad originado por la existencia de un gasto eventual.

DIFERENCIAL: Porcentaje que se añade al índice de referencia en cada revisión del tipo de interés en los préstamos de interés variable.

DIVISIÓN HORIZONTAL: Acto documentado en título público, mediante el cual se divide un inmueble en varias y distintas fincas registrales independientes, con asignación a cada una de ellas de un coeficiente de copropiedad o participación en el total del inmueble. Se inscribe en el Registro de la Propiedad.

DOCUMENTO PRIVADO: Aquel que recoge la voluntad de quien lo otorga. Por ejemplo, si es una compraventa, recoge la voluntad de las partes de transmitir la propiedad de una finca. No se firma en presencia de ningún fedatario público, ni se inscribe en ningún Registro.

DOCUMENTO PÚBLICO: Documento que recoge la voluntad de quien lo otorga y es autorizado por un Notario, lo que le faculta para ser inscrito en el Registro de la Propiedad. Se conoce comúnmente como escritura, y algunas de las más frecuentes son: hipoteca, compraventa, obra nueva, división horizontal, etc.

ESCRITURA: Documento público firmado y autorizado por un Notario que da fe de su contenido y que lo faculta para ser inscrito en el Registro.

ESTATUTOS: Reglas que tienen fuerza de ley para el gobierno de un organismo. Sirven para regular la actuación de la Comunidad de Propietarios.

EURIBOR: Índice de referencia oficial. Es la media simple de los tipos de interés diarios, aplicados para las operaciones cruzadas al plazo de un año en el mercado de depósitos interbancarios de la zona de la Unión Monetaria, entre las 64 entidades financieras con mayor nivel de negocio.

FEDATARIO PÚBLICO: Denominación genérica aplicable al Notario y a otros funcionarios que dan fe pública.

FIANZA: Obligación que uno adquiere de hacer algo a lo que otro se ha obligado, en caso de que éste no lo haga. Prenda que da el contratante en seguridad del buen cumplimiento de su obligación.

FINANCIACIÓN: Cantidad de dinero prestado. Para la adquisición de una vivienda suele oscilar entre el 70 y 80 del valor real del inmueble que se compra.

FINCA: Término con que se designa a un inmueble en el Registro de la Propiedad. Cada vivienda se dice que es una "finca registral".

FOLLETO INFORMATIVO: La O.M. De 5/5/94 sobre la transparencia de los préstamos hipotecarios y la Circular 5/94 del Banco de España que la desarrolla, establece que las Entidades de Crédito tendrán a disposición de sus clientes folletos informativos que incluyan con carácter orientativo las características financieras y de otra índole de los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de la vivienda.

GESTORÍA: Sociedad que se encarga de la tramitación de las escrituras de compraventa y préstamo hipotecario hasta su perfecta inscripción en el Registro de la Propiedad. Los honorarios que cobra la gestoría por este servicio son deducibles en la declaración de renta.

GRAVAMEN: Carga impuesta sobre un inmueble.

HECHO IMPONIBLE: Hecho de naturaleza jurídica o económica, cuya realización conlleva el nacimiento de una obligación tributaria.

HIPOTECA: Derecho real que se constituye en garantía del cumplimiento de unas obligaciones contraídas con un tercero (préstamo, letras). Además del pago del principal, garantiza el cobro de los intereses ordinarios, moratorios, costas y gastos derivados de la eventual reclamación judicial en caso de incumplimiento en el pago. Aunque no exclusivamente, las hipotecas más habituales recaen sobre bienes inmuebles. Se formalizan en documento público y sus derechos se constituyen con la inscripción en el Registro de la Propiedad.

IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (IAJD): Impuesto que grava los actos formalizados en documento público, inscribible y con cuantía económica, como las compraventas e hipotecas. Su base de cálculo es la responsabilidad hipotecaria en el caso de las hipotecas, y el importe escriturado en la compraventa de viviendas nuevas. El tipo a aplicar varía dependiendo de las Comunidades Autónomas y de los importes. Puede oscilar entre el 0,1%y el 1%.

IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP): Impuesto que grava las segundas y posteriores transmisiones de patrimonio que implican un intercambio de bienes. Su tipo impositivo varía en función de la Comunidad Autónoma y la base de cálculo es el precio de compra que aparece en la escritura. Los tipos más habituales son el 4%, 6% y el 7%.

IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES (IBI): Tasa municipal que grava la propiedad de una finca. Se cobra anualmente y su importe depende del valor catastral asignado a la finca. Anteriormente se denominaba "Contribución territorial urbana".

IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA): Impuesto que grava la primera transmisión de bienes inmuebles cuyo importe es el 7% del importe escriturado. En Ceuta este impuesto se sustituye por el IPSI y su importe es el 4% del importe escriturado.

IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA (PLUSVALÍA): Impuesto municipal que grava el aumento de valor de los terrenos. También se conoce como plusvalía. Por Ley es el vendedor el sujeto pasivo del impuesto, salvo pacto en contrario, en cuyo caso deberá quedar reflejado en la escritura pública de compraventa. La cantidad depende de los años transcurridos desde la última liquidación, el municipio, e incluso la zona donde se halle situada la vivienda dentro del municipio.

ÍNDICE DE REFERENCIA: Valor que se utiliza como base de cálculo para obtener el tipo de interés que se aplicará a un préstamo a tipo de interés variable cuando se produzca el momento de la revisión. El tipo de interés revisado se calcula añadiendo al índice de referencia un margen o diferencial. Los índices de referencia oficiales son: euribor a 1 año, mibor a año, IRPH de Cajas, IRPH de Bancos, IRPH del Conjunto de Entidades, CECA y tipo de rendimiento de la deuda pública entre 2 y 6 años.

INDIVISO: Se refiere a aquellas fincas que no tiene partición posible.

INSCRIPCIÓN REGISTRAL: Cada una de las anotaciones practicadas en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria. Las más habituales son: asientos de presentación, asientos, anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales.

INTERÉS: Cantidad pagada como remuneración por la disposición de una suma de dinero que se toma prestada.

LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Ley que regula el ámbito de la vivienda englobada en edificios plurifamiliares (por ejemplo un bloque de pisos).

LEY DE PROTECCIÓN DE DATOS: Ley que tiene por objeto garantizar y proteger, en lo que concierne al tratamiento de los datos personales, las libertades públicas y los derechos fundamentales de las personas físicas y especialmente de su honor e intimidad personal y familiar.

LIBRE DE CARGAS: Se dice de la finca sobre la que no pesa ninguna limitación a su dominio. Es decir, sobre la que no existen hipotecas, censos, cláusulas resolutorias, usufructos, u otras limitaciones.

LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN: Instrumento administrativo que autoriza a usar lo construido y acredita su conformidad respecto a lo exigido en la licencia de obra. Este documento puede ser sustitutivo de la cédula de habitabilidad.

LICENCIA MUNICIPAL DE OBRAS: Documento emitido por el Ayuntamiento por el que se otorga el derecho a edificar y a iniciar las obras, acreditando la comprobación administrativa de que la obra autorizada se sujeta a condiciones urbanísticas y técnicas establecidas por las correspondientes ordenanzas municipales que rigen en su emplazamiento.

MEMORIA DE CALIDADES: Documento que describe la naturaleza y calidad de los diferentes materiales que van a ser utilizados en la obra.

MIBOR: Índice de referencia oficial para préstamos hipotecarios firmados antes del 1/1/00. Es el precio del dinero en el mercado interbancario de Madrid, es decir, el precio al que los Bancos y Cajas se prestan dinero mutuamente. Se publicará mientras se sigan dando los requisitos técnicos necesarios para su elaboración; los días en los que no se cruza ninguna operación, se sustituye por el Euribor, para calcular la media mensual.

MORA: Falta de puntualidad en realizar la prestación, es decir, el deudor no cumple con sus obligaciones de pago en el momento debido y existe un retraso.

NOTA SIMPLE REGISTRAL: Documento expedido por el Registro de la Propiedad, en el que se declara la situación de cargas respecto a una finca.

NOTARIO: Funcionario público que autoriza y da fe del contenido de determinados documentos, como son los contratos de compraventa y préstamo hipotecario. El Notario apreciará la legalidad de todas las condiciones del contrato y actúa con independencia de las partes. Sus honorarios están regulados por la ley.

NOVACIÓN: Modificar los términos de un contrato tras un nuevo pacto entre las partes contratantes. En un préstamo hipotecario, según la Ley 2/94, la novación modificativa está exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados siempre que la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés o bien de forma conjunta al tipo de interés y al plazo de duración del préstamo.

OBRA NUEVA (Declaración de): Documento público donde se declara la existencia de una edificación o la construcción de una nueva. Su inscripción en el Registro de la Propiedad supone la creación de una finca registral por desaparición de la finca registral de procedencia.

OFERTA VINCULANTE: Existen dos conceptos distintos:

1. En el caso de subrogación de un préstamo hipotecario entre entidades financieras, la oferta vinculante es el documento que la entidad que quiere subrogarse en el préstamo, envía a la entidad acreedora primera, con las nuevas condiciones de tipo de interés que va a aplicar al cliente en caso de que éste finalmente se cambie de entidad.

2. En las nuevas hipotecas la Oferta Vinculante es un documento que las entidades de crédito tienen obligación de entregar al cliente, y que debe contener todas las condiciones financieras del préstamo.

ONEROSO: Implica una contraprestación. Los contratos onerosos establecen una obligación para una o ambas partes contractuales.

OPCIÓN DE COMPRA: Cláusula añadida a un contrato, mediante la cual, el oferente concede al optante o beneficiario el derecho a realizar la compra de un bien en un plazo determinado. Esta opción suele aparecer en contratos de alquiler, leasing,…

PAGARE: Título valor que contiene la promesa del librador de pagar una cantidad determinada a otra persona o a su orden, en lugar y fecha determinados.

PERIODICIDAD DE REVISIÓN DE INTERÉS: Frecuencia con que se realiza la modificación del tipo de interés en los préstamos a tipo de interés variable.

PLAZO DE AMORTIZACIÓN: Plazo de tiempo en el que se devuelve el principal del préstamo y los intereses.

PLUSVALÍA MUNICIPAL: Antigua denominación del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (Ver detalle).

PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD: Cargo ostentado por un miembro de la Comunidad de Propietarios de un conjunto de viviendas, que tiene la máxima representatividad de esa comunidad y cuya elección se realiza según determinen los estatutos que rigen el funcionamiento de la misma.

PRESTAMISTA: El que entrega dinero a otra persona llamada prestatario, quien tiene que devolver esa cantidad con sus intereses correspondientes.

PRÉSTAMO A TIPO FIJO: Préstamo en el que el tipo de interés nominal permanece invariable a lo largo de la vida del préstamo, con independencia de las variaciones del mercado hipotecario.

PRÉSTAMO A TIPO VARIABLE: Préstamo en el que el tipo de interés se revisa con una periodicidad determinada. Suele existir un tipo de interés inicial predeterminado, un período de revisión (que marca la frecuencia de la variación de tipo), un índice de referencia (que evoluciona al alza o la baja, en función de la tendencia del mercado) y un margen o diferencial que se suma al índice de referencia para establecer el nuevo tipo de interés a aplicar.

PRÉSTAMO HIPOTECARIO: Cantidad de dinero concedida, generalmente por una entidad financiera, a una persona física o jurídica, con la garantía adicional de un bien inmueble. La finalidad del préstamo puede ser muy variada pero la más habitual es la financiación de la compra de un inmueble.

PRÉSTAMO PERSONAL: Préstamo en el que no existe más garantía que la personal del deudor: responde del pago de la deuda con todos sus bienes presentes y futuros.

PRESTATARIO: Persona titular de un préstamo, que asume todas las obligaciones y adquiere todos los derechos del contrato que firma con la entidad financiera prestamista.

PRIMA: En un seguro, es lo que paga el tomador del mismo a la Compañía Aseguradora para prevenir un hecho futuro e incierto llamado siniestro.

PRINCIPAL: Se refiere al nominal de un préstamo o a la cantidad pendiente de devolver o amortizar.

PROVISIÓN DE FONDOS: Cantidad de dinero que se entrega como anticipo para cubrir unos gastos ciertos, cuyo importe exacto desconocemos. Una vez obtenidas las facturas se realiza la liquidación de dicha provisión.

REGISTRO DE LA PROPIEDAD: Organismo estatal encargado de proclamar oficialmente las situaciones jurídicas que afectan a los bienes inmuebles en un momento determinado. Existe un solo Registro con multiplicidad de oficinas, distribuidas según la demarcación registral.

RESOLUCIÓN DE CONTRATO: Revocación o finalización del contrato.

RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA: Suma de todos los conceptos que son garantizados mediante la hipoteca (el capital prestado, los intereses ordinarios y los intereses de demora, costas judiciales, gastos, etc.). Sobre esta cantidad es sobre la que se calculan los gastos de la formalización de una hipoteca.